Pourquoi les investissements dans l’immobilier des supermarchés sont si intéressants
L’économie belge ne se porte pas trop mal, comme l’illustrent les dépenses alimentaires dans les supermarchés belges, qui connaissent une croissance annuelle constante de 2 pour-cent. Certes, des menaces se profilent à l’horizon, dont la politique protectionniste de Trump et le Brexit. N’empêche que le pouvoir d’achat augmente et que le Belge, éternel bon-vivant, consacre une part stable de ses revenus aux aliments, même lorsque l’économie ne se porte pas si bien. Cette réalité n’a pas échappé au secteur des supermarchés. L’arrivée de chaînes de supermarchés dont Jumbo et les projets d’expansion de Delhaize-Albert Heijn, Lidl et Carrefour prouvent que le segment alimentaire demeure propice à de nouveaux investissements.
Le loyer des supermarchés est traditionnellement plutôt modeste, c’est-à-dire de 100 à 150 euros/m²/an, ce qui correspond au loyer des magasins le long des axes périphériques. En plus, le loyer ne représente que 2 à 2,5% du chiffre d’affaires, ce qui est significativement moins que la part du chiffre d’affaires consacrée au loyer dans les rues commerçantes, soit de 10 à 20%. Par ailleurs, l’exploitant du supermarché débourse une somme importante – de 800 à 1000 euros/m² – pour l’aménagement et les installations du magasin. Déplacer celui-ci est donc une affaire coûteuse. Les baux de supermarchés ont généralement une durée de 18 ou de 27 ans. Les faits précités limitent le risque locatif de Forum Estates, tout en facilitant une relation longue et durable entre le bailleur et le locataire.
Le comportement du consommateur change
Manifestement, le consommateur développe un autre comportement d’achat sous l’impulsion de plusieurs tendances sociétales, dont le nombre croissant de ménages unipersonnels, l’urbanisation et la demande croissante d’aliments de qualité. Pour y répondre, les chaînes de supermarchés misent davantage sur des magasins de quartier aux larges horaires d’ouverture, avec des emballages plus petits et des repas frais préparés. Ajoutons au tableau la disparition progressive des petits bouchers, boulangers, épiciers et magasins de journaux pour manque de successeurs. Souvent, les magasins de quartier reprennent la fonction économique des petits commerces disparus. De surcroît, les magasins de quartier servent de plus en plus de points de retrait de colis.
Nous remarquons également que la distinction entre le segment alimentaire et celui des services alimentaires tend à s’estomper, comme l’illustre le Delhaize Fresh Food Atelier. Les supermarchés deviennent de plus en plus des marchés combinant achats, restauration, retrait de marchandises commandées en ligne et achat de journaux.
Le magasin devient un forum
Forum Estates suit évidemment de près les tendances sociétales et ses investissements stratégiques sont orientés en fonction de celles-ci. Dans cette logique, le portefeuille du fonds d’investissement compte déjà une centaine de supermarchés de quartier. À chaque acquisition, nous examinons le potentiel du supermarché de devenir un ‘forum’, c’est-à-dire l’endroit où les habitants du quartier trouvent des aliments frais et dont la formule permet de faire ses courses efficacement et confortablement.
Mentionnons que la dynamique à Bruxelles et en Wallonie est différente. Au niveau du shopping, Bruxelles est vraiment une grande ville avec nombre de petits magasins de quartier. Le public consiste en grande partie de ménages unipersonnels et les gens se déplacent presqu’exclusivement à pied.
En Wallonie, le comportement des consommateurs est différent, surtout à cause de la plus grande distribution géographique de la population et de la meilleure mobilité. Généralement, on y prend la voiture pour aller faire ses courses dans des zones commerciales. Il s’agit de sites avec un grand pôle d’attraction (un supermarché) et plusieurs commerces d’envergure plus modeste, dont une pharmacie, un magasin de bricolage, un restaurant, etc. Forum Estates a acheté un tel site en 2018: le zone commerciale stratégiquement située de Jumet, près de l’aéroport de Charleroi. En 2019, dans la même logique stratégique, le fonds a fait l’acquisition de la zone commerciale ‘Mains et Sabots’ à Estaimpuis.
Une professionnalisation poussée
Qui dit investissements stratégiques réussis, dit nécessairement structure d’entreprise solide et axée sur l’avenir. Voilà pourquoi Forum Estates vise, depuis 2019, une professionnalisation plus poussée du fonds d’investissement. Nous avons atteint notre objectif de transformer les sociétés en FIIS vers la fin de 2019, ce qui prépare le fonds à sa conversion en SIR et à son introduction en bourse d’ici la fin 2022.