Strategie

Waarom investeren in supermarktvastgoed loont

De supermarktenbranche is een stabiele sector, die crisis-, e-commerce- én nu ook pandemieresistent gebleken is. Door het gestaag verdwijnen van lokale bakkers, slagers, groente en krantenwinkels, én het stabiele aandeel van de voeding in de consumentenuitgaven groeit de supermarktsector netto elk jaar nog een 2% per jaar. In 2020 groeide door de corona problematiek de supermarktsector zelfs met gemiddeld 15%, mede door het verplichte thuiswerk en de periodieke sluiting van de HoReCa. Deze trend blijft zelfs in het eerste jaarhelft van 2021 aanhouden.

Ondanks de economische crisis, veroorzaakt door de Coronapandemie, blijven de voedingsbestedingen in Belgische supermarkten nog altijd gestaag stijgen. Ook de omzet van de doe-het-zelfzaken steeg in 2020 ‘double digit’. Door allerhande overheidsmaatregelen en het aangroeien van de spaarrekeningen behoudt een groot deel van de modale consument ook haar koopkracht. De Bourgondische Belg blijft bovendien een stabiel aandeel van zijn inkomen aan voeding besteden, ook als de economie het tijdelijk wat minder doet. En dat is ook de supermarktsector niet ontgaan. De komst van supermarktketens zoals Jumbo en Mere, en de ambitieuze expansieplannen van Delhaize-Albert Heijn, Lidl en Carrefour bewijzen dat er vooral in het segment Food nog ruimte is voor nieuwe investeringen.

Het huurniveau van supermarkten ligt bovendien aan de lage kant, tussen de 100 en 150 euro/m²/jaar in België, en tussen de 150 en 200 euro/m²/jaar in Nederland. Dit loopt gelijk met de huur van baanwinkels. Bovendien maakt de huur slechts 2 à 2.5% van de omzet uit, significant lager dan de 10 à 20% van de omzet die high-street shops betalen aan huur.  Daarnaast investeert de supermarktuitbater zelf een behoorlijke som – 800 à 1000 euro/m² – in de inrichting en installaties van de winkel, wat de winkel verplaatsen naar een andere locatie duur maakt. Huurcontracten voor supermarkten worden bovendien meestal getekend voor 18 of 27 jaar. Deze feiten beperken het huurrisico voor Forum Estates, en faciliteren hierbij een lange én duurzame huurder-verhuurder relatie.

Winkelgedrag verandert

We verwachten dat de huidige maatschappelijke trends zich de komende jaren zullen verder zetten en zich nog versterken door de coronapandemie. Grote gezinnen, en dus grote verpakkingen, verdwijnen. De consument eist steeds meer kwaliteit, heeft aandacht voor verse en gezonde voeding, én wil een inspirerende winkelbeleving. Het concept ‘Food’ en ‘Foodservice’ zullen in de markt steeds meer door elkaar lopen, zoals de duidelijke trendsetter Jumbo in Nederland met het huwelijk tussen Jumbo en La Place aantoont. Consumenten willen niet enkel losse ingrediënten kopen, maar vragen ook ‘ready-to-cook’, ‘ready-to-heat’ en ‘ready-to-eat’ concepten. In de Verenigde Staten tonen 7-11 en Whole Foods, in handen van Amazon, aan dat deze concepten succesvol marge- en omzetverhogend zijn. De supermarkt zal bovendien een steeds grotere rol spelen in de 360° customer fulfillment, als ontmoetingsplaats, om een hapje te eten, een krant te kopen, of een pakje op te halen. Investeren in vastgoed dat op dergelijke supermarktconcepten inzet blijft dan ook onze ‘core business’.

De nieuwe visie van de supermarktsector

De supermarktsector is echter wel competitief.  Met Mere is er een Russische speler aan de onderkant van de markt bijgekomen. Na Albert Heijn, opende Jumbo in 2020 een aantal eerste supermarkten in Vlaanderen. Deze Nederlandse supermarktketen heeft de ambitie om meer dan 100 winkels in België neer te planten. Jumbo wil een goedkope supermarkt zijn met een concept waar de consument naast winkelen ook iets kan beleven, drinken en eten. Deze tendens merken we ook bij onze andere huurders, die hun concepten de laatste jaren sterk aan deze realiteit aanpassen. De ‘new format’ Carrefour Express en Market, Proxy Delhaize, Lidl en Spar supermarkten zijn pareltjes waar de consument graag boodschappen doet. Bovendien hebben die supermarkten vaak een online kanaal waar vanuit de winkel de klant beleverd wordt. Forum Estates focust haar investeringen dan ook op locaties en enseignes die future-proof zijn en bij haar strategie passen.

Binnen de Vlaamse ruit en dan vooral in de centrumsteden zullen de te grote super- en hypermarkten die onvoldoende inzetten op beleving meer en maar plaats maken voor gezellige buurtwinkels. Forum Estates zet dan vooral in op buurtwinkels van 200 tot 2000m², die op convenience én gezelligheid focussen. We blijven daarom ook in nauw contact met onze huidige trouwe huurders om eventuele  opportuniteiten en nieuwe concepten samen te ontwikkelen.

Optimalisatie van de vastgoedportefeuille

Naast duurzame groei door nieuwe acquisities van supermarkten, wil Forum Estates ook een aantal doe-het-zelf zaken toevoegen aan de e-commerce resistente vastgoedportefeuille. De recente coronapandemie toonde aan dat deze sector ook uitermate crisisresistent is. Bovendien is de doe-het-zelf zaak samen met de supermarkt vaak een bijkomende trekker op retailparken. Forum Estates heeft intussen een aantal Hubo’s, Gamma’s, Brico’s en en Mr. Bricolage in portefeuille. Daarnaast optimaliseren we het potentieel van de bestaande portefeuille. Op een aantal retailparken, of naast bestaande winkelpanden is er nog plaats om een bijkomende winkel te bouwen. Deze optimalisatie komt de rendabiliteit en de huurdersmix ten goede. Er worden voor het ogenblik een vijftal locaties bestudeerd waar dit mogelijk zou zijn. Een aantal van deze zitten voor het ogenblik in de vergunningsfase.

Het eerste BeNeLux supermarktfonds

Recent besliste de Raad van Bestuur de stap naar Nederland te maken. Het Nederlandse supermarktenlandschap is gekend als een erg geconsolideerde, maar ook erg stabiele markt. Albert Heijn (35%) en Jumbo (21.5%) hebben samen meer dan de helft van het marktaandeel in Nederland, en verdedigen hun marktaandeel sterk. Net als in België stijgt de gemiddelde omzet van de Nederlandse supermarkten jaarlijks, exclusief het huidige ‘Corona-effect’, met ongeveer 2% per jaar. Dit komt door de stijging van het gemiddelde inkomen, de kleinere gezinnen die meer ‘kant-en-klaar’ maaltijden kopen, en de lichte stijging van het aandeel van de voeding in de totale gezinsuitgaven. Deze markt biedt voor Forum Estates de nodige groeiperspectieven én een grotere geografische en huurdersrisico spreiding.

De markt van Nederlandse supermarkten kenmerkt zich door lange, onopzegbare, huurcontracten van minimaal 5 à 10 jaar. Bovendien is het planologisch vergunningsbeleid er erg strikt, wat voor een zekere schaarste en stabiliteit op de markt zorgt. Supermarkten zijn in Nederland vaak in het centrum van een wijk of stadscentrum gevestigd, met een aantal ‘convenience stores’ zoals Kruidvat of een lokale bakker of slager ernaast gelegen. Bovendien doet de Nederlandse consument bijna dagelijks haar boodschappen. Dit maakt de proximiteit en klantenfideliteit bijzonder belangrijk én genereert het een grote stabiliteit voor de supermarktexploitanten. Forum Estates heeft intussen een aantal interessante supermarkt prospects in Nederland geïdentificeerd, waarvan de eerste drie supermarkten in mei ll. aangekocht werden.

We hebben de bedoeling om van Forum Estates het eerste supermarktvastgoedfonds in de BeNeLux te maken. Tegen eind 2022 beogen we nog minstens 50 miljoen euro supermarktvastgoed in Nederland te verwerven, en van Nederland onze tweede thuismarkt te maken. Ook de, veel kleinere maar interessante, Luxemburgse markt wordt voor het ogenblik onderzocht.