Waarom investeren in supermarktvastgoed loont
De supermarktenbranche is een stabiele sector, die crisis-, e-commerce- én nu ook pandemieresistent gebleken is. Door het gestaag verdwijnen van lokale bakkers, slagers, groente en krantenwinkels, én het stabiele aandeel van de voeding in de consumentenuitgaven groeit de supermarktsector netto elk jaar nog een 2% per jaar. In 2020 groeide door de corona problematiek de supermarktsector zelfs met meer dan 10%, mede door het verplichte thuiswerk en de periodieke sluiting van de horeca.
Ondanks de economische crisis, veroorzaakt door de Coronapandemie, blijven de voedingsbestedingen in Belgische supermarkten nog altijd gestaag stijgen. Door allerhande overheidsmaatregelen en het aangroeien van de spaarrekeningen behoudt een groot deel van de modale consument ook haar koopkracht. De Bourgondische Belg blijft bovendien een stabiel aandeel van zijn inkomen aan voeding besteden, ook als de economie het tijdelijk wat minder doet. En dat is ook de supermarktsector niet ontgaan. De komst van supermarktketens zoals Jumbo en de ambitieuze expansieplannen van Delhaize/Albert Heijn, Lidl en Carrefour bewijzen dat er vooral in het segment Food nog ruimte is voor nieuwe investeringen.
Het huurniveau van supermarkten ligt bovendien aan de lage kant, rond de 100 euro/m²/jaar in België, en tussen de 150 en 200 euro/m²/jaar in Nederland. Dit loopt gelijk met de huur van baanwinkels. Bovendien maakt de huur slechts 2 à 4% van de omzet uit, significant lager dan de 10 à 20% van de omzet die high-street shops betalen aan huur. Daarnaast investeert de supermarktuitbater zelf een behoorlijke som – 1.500 à 2.000 euro/m² – in de inrichting en installaties van de winkel, wat de winkel verplaatsen naar een andere locatie duur maakt. Huurcontracten voor supermarkten worden bovendien meestal getekend voor 9 tot 27 jaar. Deze feiten beperken het huurrisico voor Forum Estates, en faciliteren hierbij een lange én duurzame huurder-verhuurder relatie.
Winkelgedrag verandert
We verwachten dat de huidige maatschappelijke trends zich de komende jaren zullen verder zetten en zich nog versterken door de coronapandemie. Grote gezinnen, en dus grote verpakkingen, verdwijnen. De consument eist steeds meer kwaliteit, heeft aandacht voor verse en gezonde voeding, én wil een inspirerende winkelbeleving. Het concept ‘Food’ en ‘Foodservice’ zullen in de markt steeds meer door elkaar lopen, zoals de duidelijke trendsetter Jumbo in Nederland met het huwelijk tussen Jumbo en La Place aantoont. Consumenten willen niet enkel losse ingrediënten kopen, maar vragen ook ‘ready-to-cook’, ‘ready-to-heat’ en ‘ready-to-eat’ concepten. In de Verenigde Staten tonen 7-11 en Whole Foods, in handen van Amazon, aan dat deze concepten succesvol marge- en omzetverhogend zijn. De supermarkt zal bovendien een steeds grotere rol spelen in de 360° customer fulfillment, als ontmoetingsplaats, om een hapje te eten, een krant te kopen, of een pakje op te halen. Investeren in vastgoed dat op dergelijke supermarktconcepten inzet, blijft dan ook onze ‘core business’.
De nieuwe visie van de supermarktsector
De supermarktsector is echter wel competitief. Met Mere is er een Russische speler aan de onderkant van de markt bijgekomen. Na Albert Heijn, opende Jumbo in 2020 een aantal eerste supermarkten in Vlaanderen. Deze Nederlandse supermarktketen heeft de ambitie om meer dan 100 winkels in België neer te planten. Jumbo wil een goedkope supermarkt zijn met een concept waar de consument naast winkelen ook iets kan beleven, drinken en eten. Deze tendens merken we ook bij onze andere huurders, die hun concepten de laatste jaren sterk aan deze realiteit aanpassen. De ‘new format’ Carrefour Express en Market, Proxy Delhaize, Lidl en Spar supermarkten zijn pareltjes waar de consument graag boodschappen doet. Bovendien hebben die supermarkten vaak een online kanaal waar vanuit de winkel de klant beleverd wordt. Forum Estates focust haar investeringen dan ook op locaties en enseignes die future-proof zijn en bij haar strategie passen.
In de BeNeLux en dan vooral in de centrumsteden zullen de te grote super- en hypermarkten die onvoldoende inzetten op beleving meer en maar plaats maken voor gezellige buurtwinkels. Forum Estates zet dan vooral in op buurtwinkels van 400 tot 2.000 m², die op convenience én gezelligheid focussen. We blijven daarom ook in nauw contact met onze huidige trouwe huurders om eventuele opportuniteiten en nieuwe concepten samen te ontwikkelen.
De eerste BeNeLux supermarktvastgoedinvesteerder
Begin 2021 besliste de Raad van Bestuur uit te breiden naar Nederland. Het Nederlandse supermarktenlandschap is gekend als een erg geconsolideerde, maar ook erg stabiele markt. Albert Heijn (35%) en Jumbo (21.5%) hebben samen meer dan de helft van het marktaandeel in Nederland, en verdedigen hun marktaandeel sterk. Net als in België stijgt de gemiddelde omzet van de Nederlandse supermarkten jaarlijks, exclusief het huidige ‘Corona-effect’, met ongeveer 2% per jaar. Dit komt door de stijging van het gemiddelde inkomen, de kleinere gezinnen die meer ‘kant-en-klaar’ maaltijden kopen, en de lichte stijging van het aandeel van de voeding in de totale gezinsuitgaven. Deze markt biedt voor Forum Estates de nodige groeiperspectieven én een grotere geografische en huurdersrisico spreiding.
De markt van Nederlandse supermarkten kenmerkt zich door lange, onopzegbare, huurcontracten van minimaal 5 à 10 jaar. Bovendien is het planologisch vergunningsbeleid er erg strikt, wat voor een zekere schaarste en stabiliteit op de markt zorgt. Supermarkten zijn in Nederland vaak in het centrum van een wijk of stadscentrum gevestigd, met een aantal ‘convenience stores’ zoals Kruidvat of een lokale bakker of slager ernaast gelegen. Bovendien doet de Nederlandse consument bijna dagelijks haar boodschappen. Dit maakt de proximiteit en klantenfideliteit bijzonder belangrijk én genereert het een grote stabiliteit voor de supermarktexploitanten. Forum Estates mocht intussen reeds meerdere supermarkten op het Nederlands grondgebied verwerven en is waakzaam om haar portefeuille verder uit te breiden met interessante opportuniteiten.
We hebben de bedoeling om van Forum Estates de eerste supermarktvastgoedinvesteerder in de BeNeLux te maken. In de komende maanden en jaren zullen we blijven supermarktvastgoed aankopen in Nederland om onze positie in onze tweede thuismarkt te versterken. Forum Estates beschouwt ook de veel kleinere Luxemburgse markt als interessant en heeft er in 2021 al een eerste aankoop gedaan.