Strategie

Waarom investeren in supermarktvastgoed loont

De Belgische economie blijft het behoorlijk goed doen, de voedingsbestedingen in Belgische supermarkten stijgen nog altijd gestaag 2% per jaar. We krijgen weliswaar te maken met enkele bedreigingen, zoals de protectionistische politiek van Trump en de Brexit. Maar feit is: de koopkracht stijgt, én de Bourgondische Belg blijft een stabiel aandeel van zijn inkomen aan voeding besteden, ook als de economie het wat minder doet. En dat is ook de supermarktsector niet ontgaan. De komst van supermarktketens zoals Jumbo, en de expansieplannen van Delhaize-Albert Heijn, Lidl en Carrefour bewijzen dat er vooral in het segment Food nog ruimte is voor nieuwe investeringen.

De huur van supermarkten ligt klassiek aan de lage kant, tussen de 100 en 150 euro/m²/jaar wat gelijktloopt met de huur van baanwinkels. Bovendien maakt de huur slechts 2 à 2.5% van de omzet uit, significant lager dan de 10 à 20% van de omzet die high-street shops betalen aan huur.  Bovendien investeert de supermarktuitbater zelf een behoorlijke som – 800 à 1000 euro/m² – in de inrichting en installaties van de winkel, wat de winkel verplaatsen duur maakt. Huurcontracten voor supermarkten worden meestal getekend voor 18 of 27 jaar. Deze feiten beperken het huurrisico voor Forum Estates, en faciliteren hierbij een lange én duurzame huurder-verhuurder relatie.

Winkelgedrag verandert

Wat we merken is dat de consument een ander koopgedrag ontwikkelt als gevolg van een aantal maatschappelijke trends, zoals: het stijgende aantal singles, de verstedelijking en de groeiende vraag naar kwaliteitsvoeding. De supermarktketens spelen in op die trends door meer in te zetten op buurtwinkels met brede openingstijden, kleinere verpakkingen en vers bereide maaltijden. Bovendien verdwijnen steeds meer kleine, zelfstandige slagers, bakkers, groente- en krantenwinkels door een opvolgingsproblematiek. Hun functie wordt vaak overgenomen door de buurtwinkels. Ook pakjes worden steeds meer opgehaald in een buurtwinkel dat vaak als postpunt of ophaaldepot fungeert.

Verder merken we op dat het Food-segment meer en meer samensmelt met Foodservice. Delhaize Fresh Atelier is daar een mooi voorbeeld van. Supermarkten gedragen zich steeds meer als marktplaatsen waar je naast boodschappen doen ook iets kan eten of drinken, je online bestelde pakjes afhalen en de krant kopen.

Winkel wordt een forum

Forum Estates volgt die maatschappelijk trends uiteraard van nabij op en past haar strategische investeringen aan. Zo heeft het investeringsfonds nu een honderdtal buurtsupermarkten in portefeuille. Bij iedere acquisitie kijken we naar het potentieel van de supermarkt om zich lokaal te ontwikkelen tot een ‘forum’. Dat is een plek waar de buurtbewoners kwalitatieve en verse voeding vinden en er efficiënt en comfortabel kunnen winkelen.

Hier moeten we wel vermelden dat Brussel en Wallonië een andere dynamiek vertonen. Brussel bijvoorbeeld, gedraagt zich als een echte grootstad wat winkelen betreft: je treft er veel kleine buurtwinkels aan. Het publiek bestaat voor een groot deel uit singles. En mensen verplaatsen zich bijna uitsluitend te voet.

In Wallonië gedragen consumenten zich anders, vooral door de grotere geografische spreiding van de bevolking en de betere mobiliteit. Meestal neemt men er de wagen om in retailparken te winkelen. Dat zijn sites met één grote trekker (een supermarkt) en verschillende kleinere winkels zoals een apotheek, doe-het-zelf winkel, restaurant, enz. Forum Estates kocht in 2018 zo’n site aan: het strategisch goed gelegen retailpark van Jumet, vlakbij de luchthaven van Charleroi. In 2019 werd met hetzelfde strategische referentiekader het retailpark ‘Mains et Sabots’ in Estaimpuis aangekocht.

Doorgedreven professionalisering

Succesvolle strategische investeringen zijn alleen maar mogelijk binnen een solide en toekomstgerichte bedrijfsstructuur. Forum Estates zette daarom in 2019 sterk in op de verdere professionalisering van het investeringsfonds. Het doel is behaald om eind 2019 de vennootschappen om te vormen tot een GVBF, en zo het fonds GVV-bestendig te maken en klaar te stomen voor een Belgische beursintroductie eind 2022.